備受各界關(guān)注的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例（修訂草案）》在廣泛征求各方意見的基礎(chǔ)上，8月29日提請市人大常委會會議審議。增設(shè)業(yè)主大會辦理統(tǒng)一信用代碼、開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶制度是此次修法的一大亮點。

建議一：未成立業(yè)委會小區(qū)可抽簽選取物管公司

早在今年5月，《條例（修訂草案）》就在市人大常委會官網(wǎng)和深圳特區(qū)報全文公布，征求各界意見引發(fā)強烈關(guān)注，共收到意見近千條。

據(jù)統(tǒng)計，深圳市3500多個的住宅小區(qū)中，成立了業(yè)委會的僅占四成。此次修法就降低了業(yè)主大會、業(yè)委會的成立門檻，業(yè)主人數(shù)、房屋面積“雙過半”不再成為必要條件。

市人大常委會在初審報告中表示，不排除仍有小區(qū)因業(yè)主參與意愿不強等原因無法成立業(yè)主組織，為保證這些小區(qū)業(yè)主享有正常的物業(yè)服務(wù)，建議恢復(fù)現(xiàn)行條例相關(guān)條款，可以由區(qū)主管部門會同街道辦，在取得過半小區(qū)業(yè)主同意后，指定物業(yè)所在地居委會代行業(yè)主大會和業(yè)委會職責(zé)。又或者由街道辦組織，以抽簽形式在應(yīng)急物業(yè)預(yù)選庫中抽取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。

建議二：防止業(yè)委會成員收受好處

由于我國物業(yè)小區(qū)業(yè)主共有部分存在權(quán)屬不夠清晰的問題，常常引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾糾紛。此次修法明確了共有物業(yè)范圍，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠地、通道、樓梯、大堂等公共通行部分，避難層、架空層、設(shè)備層等。同時規(guī)定，共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，而業(yè)主可以設(shè)立共有資金賬戶。

建議三：公開招標(biāo)選聘物業(yè)公司

另外，《條例（修訂草案）》還改變了現(xiàn)行條例關(guān)于住宅物業(yè)服務(wù)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)的方式，規(guī)定是否采取公開招標(biāo)方式，由業(yè)主大會會議決定。

初審報告表示，當(dāng)前物業(yè)選聘過程問題突出，應(yīng)當(dāng)采取更加透明的方式。建議保留住宅物業(yè)服務(wù)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)的方式，并采用評定分離方式，將最終定標(biāo)權(quán)交給隨機抽取的業(yè)主代表組建的定標(biāo)委員會投票決定。如將定標(biāo)權(quán)僅交給業(yè)委會，則應(yīng)當(dāng)設(shè)置有效的監(jiān)管措施，防止業(yè)委會成員與投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)串通。

建議四：小區(qū)停車問題不宜規(guī)定太具體

針對如何分配車位這一各小區(qū)物業(yè)管理的難題?！稐l例（修訂草案）》還建立了停車位使用和管理規(guī)則——住宅物業(yè)規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量少于本物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)時，每套房業(yè)主最多只能購買、受贈、租賃一個車位；規(guī)劃用于停放汽車的車位數(shù)量多于本物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)時，在保證一套一位的前提下，每套房業(yè)主最多只能購買、受贈、租賃兩個車位。

初審報告認(rèn)為，從根本上解決物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位車庫問題，必須從源頭上厘清權(quán)屬。但由于物業(yè)權(quán)屬包括停車位歸屬問題屬民事基本法律制度范疇，只能由國家立法規(guī)定?！稐l例（修訂草案）》對于車位車庫的使用規(guī)定過于具體，難以兼顧每個小區(qū)的實際情況，可能降低停車位使用效率。建議僅作原則性規(guī)定，交由市政府制定具體的使用管理辦法。